David Slavata
napsáno 6.2.2020 s dovětkem ze dne 28.2.2020
Nedávno se mi stala taková příhoda…. Šel jsem ze školky, kam jsem zavedl svou dceru a potkal jsem známého, který vodil děti do stejné školky. Už z dálky na mě volal jaký udělal parádní obchod. Koupil byt a protože byl šikovný zedník – instalatér tak jej v podstatě jenom vymaloval, provedl drobné opravy přirazil si 400 000,-Kč k původní ceně a……. prodal. To vše stihl během cca dvou měsíců. Shodou okolností mu zavolal realitní makléř, že má pro něj už vyhlídnutý další byt….:). Není to nádherný příběh jak rychle a lehce přijít k penězům?
Já jakožto člověk obezřetný, který se věnuje provozování nemovitostí už desítky let jsem si v duchu říkal, proč jsem na to nepřišel také…. Proč jen mě musí zedník – instalatér školit v tom jak mám podnikat v nemovitostech?
Při tom přemýšlení jsem si jen tak mimochodem vzpomněl na historku z období Velké hospodářské krize 30 let 20. století připisovanou Joe Kenedymu, kterou jsem četl na internetu. Říkal, že když mu čistič bot mezi prací s krémem a kartáčem dával tipy na zajímavé akciové tituly, ihned šel a prodal celé své portfolio. Prakticky na maximech. Zachránil se tak před totálním krachem.
Můj další kamarád, když jsem mu tu historku říkal mi zase vykládal, že když šel asi po dvou letech nedávno dražit byt, vstupoval do dražební místnosti jako dražitel s číslem 69. Dříve když dostal číslo 15, tak to bylo moc….
Že by tedy nastala chvíle, kdy jsou ceny bytů na svých maximech? Detailně jsem zanalyzoval některé ukazatele (finanční a nefinanční) v oblasti nemovitostí a zejména jsem si dlouze prohlížel data trhu nemovitostí, které každodenně vyhodnocuje portál www.trzniceny.cz. Zde je má odpověď:
- Index VŠB UNI real (který indikuje ceny bytů v ČR) v podstatě nepřetržitě roste od roku 2013, kdy se jeho hodnota pohybovala na úrovni 541 bodů. V současnosti činí jeho hodnota 1190 bodů, přičemž za poslední rok vzrostl o 11,35% (k 28.2.2020 dokonce o 13,89% a všimněte si toho zrychleného růstu v poslední době). Roční zhodnocení investice do bytu tedy činí v průměru 11,35% a to prosím v době kdy se úrokové sazby pohybují kolem 1,5%. Zisk je tedy 7,56 krát! vyšší oproti bezrizikovému vkladu v bance.
- Nájmy bytů za to samé období poklesly o 1,07% (k 28.2.2020 dokonce o 1,75%). Po celý rok se tedy snižovala efektivnost výnosů pronájmu. Výnosy z pronájmů jsou jedny z nejnižších i v rámci mezinárodního srovnání. Snižování nájmů mě vede k domněnce, že roste nabídka nájemních bytů na trhu, což způsobuje tlak na nájemné.
- Za poslední čtvrtletí vzrostly nabídkové mzdy o 4,2%, zatímco ceny bytů vzrostly jen o cca 3,5% (!), což je trend úplně opačný než v minulých několika letech, kdy ceny bytů rostly vyšším tempem než nabídkové platy. V období 10/18 – 10/19 vzrostly ceny bytů o 9,07%, zatímco mzdy ve stejném období o 2,32%. Současný trend je jasný signál opadající poptávky po vlastnickém bydlení. Zájemci už nejsou ochotni tolerovat rostoucí ceny bytů.
- Od roku 2016 se zásadním způsobem změnila struktura nabídky bydlení. Zatímco v březnu roku 2016 bylo na trhu nabízeno zhruba 36,9% všech bytů do nájmu (a analogicky 63,0% bytů k prodeji – červená linie), pak aktuální údaj k 6.2.2020 je téměř opačný. K pronájmu bylo nabízeno 53% bytů, k prodeji pak 46% bytů – modrá linie. Je to signál, že trh je spíše proinvestorský. Lidé kupují byty jako investici a následně takto koupené byty pronajímají. Konkurence pronájmů pak tlačí jejich ceny dolů.
- Ceny bytů v ČR jsou již několik let jedny z nejvyšších v rámci EU. V roce 2018 jsem na toto téma zpracovával analýzu na základě P/I indikátoru (poměr ceny bytů a příjmů obyvatelstva). Již tehdy vycházelo nadhodnocení bytů v ČR na nějakých 32% oproti průměru vybraných evropských zemí, čímž v celkovém pořadí evropských zemí zaujímá ČR hned druhou pozici za Francií (viz tabulka 1):
Tabulka 1 Úroveň cen bytů oproti průměru vybraných zemí EU %, červen 2018
| Country | Overvaluation, undervaluation in % city center areas | Overvaluation, undervaluation in % outside of center | Average | |
| value | rank | |||
| Albania | 22,75 | 3,23 | 12,99 | 6,00 |
| Austria | 13,06 | 18,96 | 16,01 | 5,00 |
| Belgium | -21,53 | -10,03 | -15,78 | 26,00 |
| Bulgaria | -16,28 | -12,59 | -14,44 | 24,00 |
| Croatia | 18,32 | 25,42 | 21,87 | 4,00 |
| Cyprus | -35,57 | -30,30 | -32,94 | 30,00 |
| Czech Republic | 31,75 | 32,55 | 32,15 | 2,00 |
| Denmark | -12,89 | -10,13 | -11,51 | 21,00 |
| Estonia | -2,60 | 0,84 | -0,88 | 15,00 |
| Finland | 2,66 | -5,18 | -1,26 | 16,00 |
| France | 39,99 | 33,01 | 36,50 | 1,00 |
| Germany | 11,88 | 13,04 | 12,46 | 7,00 |
| Greece | -6,24 | 6,72 | 0,24 | 14,00 |
| Hungary | 10,75 | 0,56 | 5,66 | 12,00 |
| Ireland | -29,34 | -31,82 | -30,58 | 29,00 |
| Italy | 12,50 | 2,88 | 7,69 | 11,00 |
| Latvia | -6,87 | -10,44 | -8,65 | 20,00 |
| Lithuania | 7,60 | 10,73 | 9,16 | 9,00 |
| Luxembourg | 7,69 | 15,13 | 11,41 | 8,00 |
| Malta | -16,87 | -18,91 | -17,89 | 28,00 |
| Netherlands | -16,77 | -17,18 | -16,97 | 27,00 |
| Poland | -9,24 | -6,68 | -7,96 | 19,00 |
| Portugal | -6,62 | -16,87 | -11,75 | 22,00 |
| Romania | -6,70 | 0,87 | -2,91 | 17,00 |
| Slovakia | -16,22 | -7,92 | -12,07 | 23,00 |
| Slovenia | 3,38 | 13,22 | 8,30 | 10,00 |
| Spain | -12,04 | -17,54 | -14,79 | 25,00 |
| Sweden | 29,71 | 24,37 | 27,04 | 3,00 |
| Ukraine | 0,09 | -9,68 | -4,79 | 18,00 |
| United Kingdom | 3,61 | 3,74 | 3,68 | 13,00 |
Source: Own calculations, www.numbeo.com, Eurostat 2018, World Bank 2018
- Jak zatočí s cenami bytů poslední vývoj na světových burzách? Za poslední týden spadly ceny akcií o zhruba 14%. Koronavirus nezatočil pouze se zdravím lidí…. Ve chvíli, kdy je trh s bydlením značně přehřátý dělí nás před poklesem cen bytů již jenom dny. Jako první to odnesou krátkodobí pronajímatelé. Slabší investoři, kteří neustojí případné splátky a také z obav před poklesem cen, budou muset své byty nabídnout k prodeji. Cesta ke snížení cen bytů tak bude nastartována.